太仓律师讲法二手房买卖房东收2万定金后违约被

来源:李玉龙律师添加时间:2018-12-13 13:21 点击:
二手房买卖,房东收2万定金后违约被法院判决赔偿80万
    2016年1月,李某和王某签订二手房屋买卖合同,李某将自己位于太仓市科教新城某小区的房屋卖于王某,合同约定房屋单价为1万元/平方米,总价为120万元,双方约定2016年3月份王某支付李某首付款38万元并且办理房产过户手续,合同签订后李某收取了王某2万元定金。
    2016年3月份李某称多次和中介联系并且要求王某过户,并且称提出过“要求增加购房总价,否则不予过户”的要求。后李某向太仓市人民法院提起诉讼,第一要求王某继续履行卖房合同(即要求李某过户),第二要求李某支付违约金12万元整。法院经过两次庭审,王某称从未收到李某或者中介要求办理过户手续的通知,自己不存在违约,相反李某迟迟不肯支付首付款,应该是李某违约。
    太仓市人民法院并未纠缠于对双方这一争议的事实,2016年12月份,法院向李某释明“如果李某想继续买房,必须先向法院提存首付款38万元”,李某同意提存38万元,但这时由于案件耗时过长,王某由于需要置换大房紧缺资金,遂在庭审这段时间内无奈将房屋按照原出卖价120万卖给了第三方。法院了解到涉案房屋已经过户给第三后,本案审理的过户的诉讼请求无法得到支持,王某将诉讼请求变更为要求李某赔偿房屋差价损失。后在太仓市人民法院的主持下,双方选定了第三方专业鉴定机构,对房屋差价进行了评估,目前此套房屋的总价为200万元,房屋单价16700元/平方米。房屋先后的差价为80万元整。最终太仓市人民法院判决,由于李某私自将涉案房屋卖掉,赔偿王某房屋差价损失80万元整,并且返还王某支付的2万元定金。
    到这案件一审结束,告一段落,但是在本案中,律师认为法院裁判李某赔偿王某房屋差价损失的做法,有助于宣扬社会诚信守法重合同的风气。但同时律师认为法院的裁判加重了违约方李某的的违约责任,而没有考虑王某在本案中的责任,是值得商榷的地方:
    1.王某在这起合同交易过程中也存在过错,从王某起诉那一刻,就可以将款项提存到法院,而不是案件审理数个月让李某感觉收到购房款仍是遥 遥无期的事。本案应结合双方的过错程度判决,王某在这个案件的过错责任也是明显的。
    2.原告在2016年3月份、4月份、6月份开庭审理时应预见无法购买涉案房屋,应采取减损措施,立即去购买其他房屋。王某在起诉时就知道李某不愿意过户,王某应会预料到无法购买涉案房屋。以及后来的庭审中双方进行过调解,王某应预见无法购买涉案房屋,应采取减损措施。
    3. 合同法规定违约损失的计算应当是双方在订立合同时预见违反合同可能给一方造成的损失,在本案中双方都没有预见任何一方损失会大于违约金达到80万元。
    基于上述几点理由,律师认为法院应当适当降低李某在本案中的赔偿金额,现李某对本案的判据不服已经提出上诉。
                    
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