太仓律师讲解房产不宜分割的遗产可采取折折价

来源:李玉龙律师添加时间:2018-12-11 20:01 点击:
【案情简介】
      被继承人孙保国与案外人傅某婚后于1984年生育一女儿孙哲,2001年孙保国与傅某协议离婚。2009年3月31日,孙保国与原告陈时光与于在上海宝山区登记结婚,夫妻于2009年4月1日共同出资购买了太仓市浮桥镇新港中路2-1号4幢105室房产一套。房屋总价为305221元,首付61221元,银行按揭贷款244000元(分144个月偿还)。银行贷款合同约定从2009年5月23日开始,贷款人每月将2155.06元还款至银行。
      孙保国于2009年11月18日去世后,贷款就一直由陈时光偿还。现陈时光收入微薄,收入仅仅够支撑自己生活,无力偿还贷款,房屋又登记在陈时光和孙保国名下,房产交易中心告知陈时光无权单方处置房屋,房屋需要分割。
      陈时光认为房屋是其和其丈夫购买,先丈夫去世,房屋产权理应由其所有,于是找到本代理人咨询自己怎样才能将房屋变卖。代理人告知其孙保国与前妻所生的子女孙哲、以及孙保国的母亲也为房产合法继承人,所以这套房屋便成了共同共有的房屋。陈时光称自己多次和其两人及孙家协商处置房产事宜,愿意将房屋折价补偿给孙家,但是孙家不作任何答复,不愿配合陈时光解决房屋问题。代理人告知陈时光如果分割遗产势必影响到房屋的价值和效用,可以通过法院确认房屋产权归属,根据《继承法》第二十九条规定“不宜分割的遗产,可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理”,所以通过诉讼可以帮陈时光解决这一死结。陈时光同时也表示愿意支付孙家补偿款,代理人也受陈时光委托与孙家取得联系,孙家表示不愿多问此事,任由陈时光自己处理,无奈陈时光一纸诉状将孙保国与前妻所生的子女孙哲、以及孙保国的母亲作为被告起诉至法院,请求法院确认浮桥镇新港中路2-1号4幢105室房屋所有权归属原告陈时光(贷款由原告偿还),由其分别支付两被告补偿款11904元,法院于2014年5月受理本案。
【承办经过】
      孙保国于2009年11月18日去世后,贷款就一直由陈时光偿还。孙保国与前妻所生的子女孙哲、以及孙保国的母亲也为房产合法继承人,陈时光知道维持房屋共有状态势必对自身造成巨大损失,自己也没有经济能力持续还贷。
      代理人向法院提出折价补偿方式的计算方式如下:首付61221元,144个月的贷款,夫妻关系存续期间(2009年5月23至2009年11月18日期间),共计还款6个月,2009年11月19日至2014年5月23日共计55个月为陈时光还贷。故:(1)孙保国首付可继承份额61221元÷2÷305221元=10.03% ; (2)孙保国还贷可继承份额6个月÷144个月=4.17% ,4.17%÷2×80%=1.67%;两部分合计1.67%+10.03%=11.7%,所以可继承部分为11.7%。两被告占有份额11.7%×2/3=7.8%,故补偿两被告折价款305221元×7.8%=23807.23元,即每人11904元(或者按照房屋现在评估价值计算)。
      法院经过初步审理,与孙家取得联系。孙哲的母亲在接到法院的电话后表示拒绝配合,口头表示不愿意参与这件事,孙保国的母亲由于年事已高,家里人并未将其儿子去世的消息告知他,也不愿参与这件事,法院只得通过公告送达。
      同时法院认为房屋的价值应该按照目前价值计算,于是委托了第三方评估机构对房屋的价值进行了造价评估,房屋评估总价值为41.06万元,比刚买房时升值10余万。
 【法院判决结果】
      法院经过开庭审查,法院最终判决:一、位于浮桥镇新港中路2-1号4幢105室房屋(证号太房权证浮桥字第0600003565号)所有权归属原告陈时光,贷款由陈时光负责偿还;二、原告陈时光于本判决生效之日起10日内各支付被告李秀清、孙哲继承款23888元。
【案件评析】
      我国《继承法》第二十九条第二款规定“不宜分割的遗产,可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。”根据这一规定,遗产分割的方式主要有以下几种:
      一、实物分割。遗产分割在不违反分割原则的情况下,可以采取实物分割的方式。适用实物分割的遗产,可以是可分物也可以是不可分物。对可分物,可以作总体的实物分割。如对粮食,可划分出每个继承人应继承的数量。但对不可分物,则不能作总体的分割,只能作个体的分割,如电视机、冰箱等。对不可分物不能作实物分割的,应当采取折价补偿的办法。
      二、变价分割。对不宜实物分割的遗产,可以将其变卖,换取价金,再由各继承人按照自己应得的遗产份额的比例,对价金进行分割,各自取得与应得遗产份额相对应的价金。
      三、补偿分割。对不宜分割的遗产,如果继承人中有人愿意取得该遗产,则由该继承人取得该遗产的所有权。取得遗产所有权的继承人按照其他继承人应继份的比例,分别补偿给其他继承人相应的价金。
      四、保留共有的分割。遗产不宜实物分割,继承人又都愿意取得遗产,或继承人愿意继续保持遗产共有状况的,则可将其作为共同所有的财产,由各继承人按各自应得的遗产份额,确定该项财产所应享有的权利与应分担的义务。
     同时我国《物权法》第一百条规定“共难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”
      根据上述法律规定,结合本案特殊情况。代理人帮原告提供了一条打开死结的思路,法院结合当事人实际困难,但又不损害其他继承人的合法权利的情况下,采纳了代理人的意见,给出公证的判决,使得问题最终迎刃而解。
                                                                                                                                                                    江苏周瑞昌律师事务所
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