太仓律师讲解
父母为子女出资购房如何确保房屋产权是一方子女的?
    父母为已婚子女出资购房的行为在当下较为普遍,很多父母在子女结婚时倾注毕生心血买房,有的甚至是向亲朋好友借款,预支了今后的养老费用。按照国人的通常心理和习惯,在赠与已婚子女房产时,既不想生硬的“明确意思表示”确定只给自己的子女,从而引起儿媳或女婿的不快,又担心子女婚姻破裂时被分走一半房产,许多父母便以房屋产权登记在自己子女名下的含蓄方式,表达只对自己子女赠与的意思,在没有签署书面协议明确赠与何方的情况下,离婚时如何认定房产归属,就涉及法律的根本理念问题。接下来我们来看两个关于父母出资给子女购房的案例:
    案例一:
    张先生与李女士婚姻续存期间,李女士的父母决定购买一套商品房。因李女士的父母均已退休,无法办理银行按揭贷款。于是,在征得李女士同意后,李女士的父母决定以李女士的名义购房,但所有的购房的支出均由李女士父母承担。后,该商品房登记在李女士的名下。现,张先生向法院提起离婚诉讼,大家认为张先生能否主张分割该套商品房吗?
  在分析这个案例之前,我们先来看一条法律规定。
   《婚姻法解释(三)》第7条的规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
    本案中李女士的父母在李女士婚后全额出资为李女士购买房子且产权登记在李女士的名下,属于上面所讲到的婚姻法司法解释三第七条的情形,应属于李女士的父母对李女士个人的赠予,该房屋属于李女士的个人财产。故,本案中张先生无权主张分割该商品房。 最终,法院也是未支持张先生分割商品房的主张。
    《婚姻法解释三》第七条将“产权登记”与“确定赠与一方”进行衔接,使父母出资购房的真实意图之判断依据更加客观合理,即婚后由一方父母出资为子女购买不动产,产权登记在出资人子女名下,等于已经向社会公开了不动产的所有者只是自己的子女,这种情况下视为只对自己子女一方的赠与,有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益,也便于司法认定及统一裁量尺度。另一方面,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,用房屋产权登记在自己子女名下的行为表明态度是最有说服力的。尤其从保护老年人合法权益的角度出发,该条规定对子女配偶一方试图通过婚姻获得大额财产的行为有一定的遏止作用。
    接下来我们再来看一个案例,同样是父母出资买房,但最后判决的结果却不相同。
    案例二:
    王先生与李女士于2005年5月登记结婚,因双方收入有限,婚后一年多一直租房居住。王先生的父母考虑到小夫妻租房居住缺乏安全感,遂于2006年9月以儿子的名义购买一套两居室,房屋总价款170万元。王先生的父母支付了100万元首付款,余款70万元从银行贷款,银行每月从王先生的工资卡中扣款。后因王先生找到一份高薪工作,2011年4月便还清了全部的贷款并取得房屋产权证,产权人登记的是王先生。
    2012年3月,李女士以夫妻感情确实已经破裂为由向王先生提出离婚,并主张夫妻共同财产的性质分割居住房屋,当时房屋的市场价格已经上涨为300万元。王先生同意离婚,但是认为该房屋的归属应该按照我们上面所讲的《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》第七条的规定处理,尤其是归还银行贷款的资金均来源于自己的工资卡帐户,离婚时房产当然应当归自己一方所有。
    法院是如何处理的呢?法院认为《婚姻法解释三》第7条针对的是父母全额出资的情况,而本案中王先生的父母仅仅支付了100万元的首付款,余款70万元及贷款利息是婚姻关系存续期间支付的。虽然还贷的资金属于王先生的工资卡,但是按照婚姻法的规定,一方工资收入属于夫妻共有财产。对于王先生父母支付的100万元首付款,因缺乏明确赠与王先生的证据,应当认定为是对夫妻双方的赠与。但,考虑到王先生父母的出资,法院认为王先生在分割房产时可以多分。
    总结下来也就是说,法院最后认定100万元首付款系王先生的父母对王先生和李女士的赠予。婚后王先生还贷的70万元属于夫妻共同财产,系夫妻共同还贷,涉案的房屋为夫妻共同财产。但考虑到王先生父母的出资,在分割房产时酌情考虑王先生可以多分。
    首先分析以下关于父母出资为子女购房所涉及到的四个法律条款
   《婚姻法》第十七条:夫妻在婚姻关系期间因继承或赠与取得的财产(婚姻法第18条规定的情形除外)属于夫妻共有财产。
   (《婚姻法》第十八条:遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产属于夫妻一方的财产。)
   《婚姻法解释二》第二十二条:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。上面讲到的第二个案例就是结婚后父母为双方购置房屋出资的情形,根据法律规定该出资应属于父母对夫妻双方的赠予。
   《婚姻法解释三》第七条:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。我们上面讲到的第一个案例就属于这种情形,系婚后一方父母全额出资购买不动产登记在出资人子女名下,属于对出资人子女一方的赠予,该不动产属于出资人子女所有。
    分析上述四个法律条款我们可以得出以下结论:
第一种 父母赠与的是出资:
婚前:原则上是个人的,除非明确是给双方的;
婚后:原则上是夫妻共同的,除非明确是给一个人的。
第二种 父母赠与的是不动产(全额出资):
婚前:原则上是个人的,除非明确是给双方的;
婚后:
登记在子女个人名下,视为子女个人财产;
登记在子女配偶的个人名下,视为夫妻共同财产;
登记在双方名下,视为夫妻共同财产。
最终关于父母给予子女财产的建议
1、明确为借用:夫妻双方均在借条上签字,银行转账支付。
2、明确为赠与:(1)建议婚前赠与(因为婚前赠予原则上是个人的,除非明确是给双方的)(2)婚姻关系中的赠与:签署赠与协议,明确赠与给子女一方;如果经济条件允许,婚后父母可全额购买不动产登记在自己子女的名下;父母按照出资份额与子女共有房产。具体可在房产登记时按照按份共有登记,明确父母和子女分别所占的份额。
 
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